不動産投資による「私道負担」について。
どうもガブリです。
つい最近関わった不動産売買の案件で登場してきた「私道の負担」。
宅建の資格を取っている人であれば割と知られているし、実務でも売買契約書によく目を通す方であれば知っているかと思います。
とはいえ、業態によってはあまり私道負担の可能性を含んだ物件を売買することは少なく、いまいちイメージが湧かないという人もいるので、そういった方や、これから不動産の購入を考えているけど何に気をつけたら良いかわからないという方のためにも、今日は「私道負担」について書いていこうと思います🖋
まず私道負担について何なのかを簡単に説明すると、建物を建てるにあたっては、建築基準法上、
・建物の敷地は4m以上の道路に2m以上接していなければならない。
というルールがあります。
なんだかややこしいかもしれませんが、例えば火事などが起こった際にあまりにも道が狭すぎたりすると消防車が入って行けず、鎮火するするまでに非常に時間がかかったりして災害のリスクを高めてしまうことになります。
そのためにも道路の幅や侵入経路はある程度確保してくださいねというものなんですね。
では4m以下の幅の道路の場合はどのようにするのかというと、建物を後退させて安全な道幅を作る必要があるのです。
これらのことを行うときに、元々建物を建てるべきでない公道とは別に、私道というかたちで道を作る必要が出てきたりします。
この私道については、その建物の所有者、さらに住宅街や共同住宅などの場合は私道を共有している人々が責任を負担するものとされていて、主に、
・道路整備
・税金(固定資産税など)
・水道管などのインフラ
などにおける私道の負担をするべき可能性があります。
不動産を購入する際に必ず仲介業者や売主が読み上げる「重要事項説明書」に必ず「私道の負担」については書かれていますが、ここがもし「私道の負担あり」というかたちでチェックされている場合は注意が必要です。
必ずしも全てにおいての責任がすぐに生じるわけではないですが、自身が購入する不動産とは別に私道に対して固定資産税等がかかってしまうとなれば年間の収支に悪影響を与えますし、整備などを求められる場合にも、購入後すぐとかになってしまうとトラブルの原因などになってしまうことがあります。
さらに、私道といえば「私物」と捉えてしまう方もいますが、基本的にモノなどを置くことは許されず、道路以外の利用は禁止されています。
つまり利用できる敷地面積は減るのに、経済的負担が発生してしまうという可能性があるのです。
しかしデメリットばかりということではなく、メリットの可能性も持っています。
それは、「私道という所有物」も不動産売却時に同時に売却できることで売却価格が高くなることもあるということや、道路として使用するのであればお洒落なレンガの道とかにしても良いなど、家の周りの景観をある程度自由に作れるなどのメリットもあります。
複数で使用する場合には独断で道路の景観を変えるなど難しいですが、とにかく私道の負担があるとされている場合には、これらのことが頭に浮かぶようにしておきましょう🙆🏼♂️
不動産投資をするなら「法廷耐用年数」は知っといた方がいい。
どうもガブリです。
不動産投資を始めるきっかけに「節税」というものがあります。
「節税ができるということは収支の良くない物件だ」とかいう論争もありますが、そのへんは今回は置いといて、節税の中でも特に気をつけておきたいポイントの一つとしてある「減価償却費」に大きく影響する「耐用年数」というものをご存知でしょうか？
減価償却とは価値が目減りすると考えられるモノに対して決められた年数に分割して経費計上するという性質を持つもので、この「決められた年数」を表すのが「耐用年数」です。
不動産投資を始める場合には必ず知っておいた方がいいので、今日はそのことについて書いていこうと思います🖋
例えば不動産の場合、耐用年数が20年だとして、取得価格が2,000万円だとしたら単純計算で、
・2,000万円 ÷ 20年 ＝ 100万円
を毎年経費として計上していくということになります。
なぜこのようなかたちで計上していくかというと、物件の取得費である2,000万円を初年度に全額計上すると、翌年度からは費用がかかっていないのにもかかわらず、収益だけが発生しているような帳簿の動きになってしまうので、このあたりの不自然さを適正にするために採用されているのが減価償却という仕組みです。
さらにモノによってその取得価格を何年に分けて計上していくのかは変わるのですが、不動産の場合は構造がどのようになっているかでいわゆる「耐用年数」が変わってきます。
・木造の場合
住宅用 22年
店舗用 22年
事務所様 24年
飲食店用 20年
・厚さ3mm以下の鉄骨構造
住宅用 19年
店舗用 19年
事務所用 22年
飲食店用 19年
・厚さ3mm以上4mm以下の鉄骨構造
住宅用 27年
店舗用 27年
事務所用 30年
飲食店用 25年
・厚さ4mm以上の鉄骨構造
住宅用 34年
店舗用 34年
事務所用 38年
飲食店用 31年
・鉄筋コンクリート造
住宅用 47年
店舗用 39年
事務所用 50年
飲食店用 34年or41年
ちなみに最後の飲食店用が34年か41年なのは、延べ床面積のうち3割以上が木造内装面積の場合34年、3割以内は41年となっています。
このように、構造によって使用できる耐用年数は変わってくるので、まず自分が購入検討している物件がどの構造にあたるのかは把握が必要です。
上記の耐用年数は不動産の場合「新築」であることが前提の耐用年数ですが、不動産投資では中古物件を選ぶことも多々あるでしょう。
その場合は、
・(耐用年数 − 経過年数) ＋経過年数×20％
で計算します。
つまり、木造かつ築10年の中古物件の場合は、
・(22年 − 10年)＋10年 × 20％ ＝ 14年
が耐用年数となるので、その物件の取得価格を14年に分けて経費計上していくというようなイメージです。
しかしここでいう「取得価格」についても注意が必要で、減価償却を前提とした場合、減価償却できる資産は不動産では「建物のみ」という概念になっています。
土地の価値は目減りしないという観点から、建物のみの価格を割り出さなければならないのです。
つまり同じ2,000万円の物件でも、
・建物価格600万円
・土地価格1,400万円
を足した2,000万円であるかもしれないし、
・建物価格1,100万円
・土地価格900万円
を足した2,000万円であるかもしれません。
これによって毎年の償却金額が変わってくるので、注意しましょう。
決して耐用年数は長い方が良いとか取得価格は高い方が税金がお得だとかいうものではなく、自分に合った償却方法であるかというのも見極めなければならないので、まずはそのスタートとして耐用年数について覚えておくようにしましょう🙆🏼♂️
不動産投資による確定申告の質問があったっことについて。
どうもガブリです。
今は確定申告の時期ということもあり、昨年不動産を購入したという方から「自分で確定申告方法を覚えたいので、色々教えてください」という質問をいただけることがあります。
確定申告の作成ができるのは「本人または税理士」という決まりがあるので代行で作成することはありませんが、確定申告書に記載されている内容の意味を伝えることは何ら問題ないので、今日は昨年投資用不動産を購入された方からあった質問について書いていこうと思います🖋
不動産投資を始めると「経費枠」というものが発生し、よく自営業の方とかが飲食店で「領収書ください！」と言っていますが、同じようにルール規定内の領収書を取っておけば適切に経費計上することで税金の節約につなげることができます。
不動産投資の場合には「固定資産税・都市計画税」と呼ばれる税金や「不動産取得税」と呼ばれる税金などもありますが、これらの税金の支払いも経費になるので、税金を支払うことで税金の節約をするという構図もあるのです。
このように支払ったものの領収書を取っておけば、後で確定申告をする際にその領収書に記載されている金額をもとに記入すれば良いのでそんなに難しいことじゃないかもしれませんが、投資用不動産を購入した際にする確定申告では「収支内訳書」と呼ばれるものも同時に提出が求められ、これに記載されているもので少し難しい表現が出てきます。
それは、「土地等を取得するために要した負債の利子の額」です。
芸人かまいたちの漫才に出てくる「もし俺が謝ってこられてきてたとしたら絶対に認められてたと思うか？」くらいややこしい日本語ですよね。
いわゆるこれが何を表すかということが捉えづらい文面ですが、まずこれを理解するためには不動産投資における経費の計上条件について知らなければなりません。
というのも、不動産投資を行う上での経費の種類として「ローンの金利部分」というものがあり、確定申告書上では「借入金利子」という記載になっていますが、不動産投資では毎月の銀行への支払いに含まれる「利息」の部分を経費にして良いというルールがあります。
しかし、利息の全額を経費として良いのは年間の不動産投資における収支が黒字だった場合（返済額等よりも家賃収入の方が多かった場合）であり、赤字だった場合は「建物に対して支払った利息」ということに限られ、土地に対して支払った利息については経費に参入できないということになっているのです。
これをもとに「土地等を取得するために要した負債の利子の額」を振り返ると、「土地等を取得するために要した負債の利子の額」の欄には、
・年間のローンの金利合計額から土地の割合を計算した金額
※年間の支払い金利が40万円だった場合で、物件価格に対する建物と土地の割合が6（建物）：4（土地）の場合は、40万円 × 0.4 ＝ 16万円が土地の割合を計算した額になります。
を記入するべきなのです。
経費には色んな種類があるので、その他の経費なども計上した上で黒字なのか赤字なのかは決まりますが、インターネットの確定申告を用いると、上記の欄に土地の割合分を記入することで、黒字の場合は「経費計上」、赤字の場合は「経費計上せず」というかたちで自動計算してくれるので、便利かと思います。
初めての確定申告だと尚更わかりづらい内容ですが、これらのことを覚えておくだけでも不動産投資への理解につながるので、是非これを機に覚えておきましょう🙆🏼♂️
ETFが初心者投資にも優しいと言われるわけ。
どうもガブリです。
投資に興味を持って色々なことを調べている人であれば知っている「ETF投資」。
Exchange Traded Fundの略で、"上場投資信託"を意味するものです。
投資に興味を持ち始めた頃は、聞き慣れない呼び名から「なんだか難しそう」と感じる方も多いかもしれませんが、日銀も買い進めているというほどで、投資そのものの危険性は特段高いものではありません。
現在株価市場は日経平均が約30年ぶりに高値を更新しているという中で、これを機に投資を持ち始めたという方もいるでしょう。
さらに「ETF投資は初心者向き」と言われることがあるのですが、実際にどのような意味で初心者向きなのかがわからないと怖くて投資できませんよね？
そこで今日はETF投資はなぜ初心者向けと言われるのかなどについて書いていこうと思います🖋
通常株式投資などを始める場合には「個別銘柄」といって、特定の企業の株式を購入することになります。
しかし、日本の株式市場を表す有名なもので「日経平均株価」というものがあり、これは日本の主要企業の株価の平均を表しているのですが、個別銘柄では企業の良し悪しが判断できない場合でも、平均の株価ならなんとなく理解できそうな気はしますよね？
そこで日経平均株価のように平均単価で購入したいという要望を叶えたのが「ETF投資」です。
日本では1995年からスタートし、2001年から本格的になったもので、それなりの歴史がある投資対象となっています。
さらには2008年ごろから規制緩和によって参入者が加速し、現在に至っています。
このような歴史を持つETF投資がなぜ初心者に良いとされているのでしょうか。
それは先程も書いた通り、「日経平均株価」などは個別銘柄に比べて地上波でも数字が報告されるので、値動きが把握しやすいという傾向があることも一つあります。
さらにETFを購入することで株式に限らず、債権や他国通貨など多彩な商品に投資することが可能であり、基本的には「短期で儲ける」というような性質ではないので、長期で投資するという目的であれば手数料もそんなにかからずコストも安く済みます。
つまり、「把握しやすく少額から始められる」という点で初心者向けといわれているのです。
しかし、「失敗しないから初心者向け」というわけではないので、デメリットなどにも注意を向ける必要があります。
例えば、ETFには分配金と呼ばれるものがあり、投資には「単利」と「複利」という概念があるのですが、複利の方が投資効率が良いものになっています。
そういうことであればETFもせっかくなら複利で行いたいと考えた場合、その手続きは自分でする必要があるのです。
後は、日経平均株価に連動してて把握しやすいというのはメリットですが、複数を投資対象とする分散投資にはある程度知識などが必要です。
というのも、「投資信託」であればファンドが状況に応じて売買などをし、運用してくれますが、ETFではそれらを自分で行う必要があります。
少額から始められるとはいえど、分散投資に対する知識がなければ上手に売買できません。
このように、「初心者でも始めやすい」ということについては間違いではないですが、「初心者でも成功する」というわけではないことは改めて理解できるかと思います。
逆を言えば、知識をつけるために勉強すれば少しずつでも投資を理解できるので、まずは1日5分でも良いので投資について調べる時間を設けるようにしましょう🙆🏼♂️
リボ払いという甘い囁き。
どうもガブリです。
新型コロナウィルスによる働き方の変更により、ここ1年では収入減少による支出の抑えが出てきている人も多いかと思います。
とはいえ例えば洗濯機が壊れてしまったり、冷蔵庫が壊れてしまったり、高額だけどないと困るものは購入せざるを得ないということがあるでしょう。
そんな時に役に立つのがクレジットカードですが、できる限り月々の支出を減らそうと、中には分割払いにするという選択肢もあると思います。
さらに分割のように月々の支出を減らす上での選択肢として、「リボ払い」というものも聞いたことがあると思います。
この記事を読んでいる人の中にもすでにリボ払いを使用しているという人もいるかもしれませんが、リボ払いの仕組みをちゃんと理解せずに利用している人も意外と多いので、今日はそれらのことについて書いていこうと思います🖋
クレジットカードの支払い方法には、
・一括払い
・分割払い
・リボ払い
と基本的に3種類の支払い方法があります。
これらはお買い物をしたときの支払い時でクレジットカードをきる際に決めるものですが、一括払いにしたものをのちにリボ払いに変更することなどもできます。
特に学生など収入が多くない人たちは、一括では高額だけど、リボ払いにすると月々の負担が少ないし、結構リボ払いを利用しているという人たちが多いようです。
しかし、3種類のうち一番注意が必要なのもリボ払いだということはご存知でしょうか？
例えば通常5万円のお買い物をした場合に、一括払いであればその5万円を翌月の引き落とし日で支払うことになります。
これには利息や手数料などもかからず、「その場では現金がないけど、口座にはある」という場合や「支払いは基本的にクレジットカードにまとめて月一回の支払いで把握したい」などのニーズに応えることができます。
次に分割払いの場合。
分割払いの場合では、何ヶ月かけて完済するかという回数を決めて支払いをすることになります。
例えば5万円のお買い物をした際に5回払いとすると単純計算では毎月1万円を5ヶ月間支払えば支払いが完了するといった感じです。
しかし分割払いでは3回以上の支払い回数の場合、手数料が発生するので、実際には購入した金額に手数料を上乗せした金額を5ヶ月間かけて返済していくということになるのです。
ちなみに2回までは手数料がかからないので、5万円のお買い物に対して2回払いである場合は2万5,000円を2ヶ月間支払えばそれでピッタリ完済ということになるわけです。
そして次にリボ払いの場合。
リボ払いでは、お買い物で使った金額に関わらず毎月一定金額を支払ってれば良いというルールになっています。
これは足元を見た場合、負担が少なく非常に便利な支払い方法ですが、苦労を先延ばしすることにもなるので注意が必要です。
リボ払いの仕組みとして、利息が発生するということにより、リボ払いを利用している対象の金額が高額であるほど、ほとんど利息分しか毎月払われず、元金が減らないということがあります。
そもそも設定されている金利が高めであり、元本がどれだけ減っているのか把握しづらいため、返済がどんどん長期化してしまうという傾向にあります。
するとまたさらにクレジットカードを利用するなどした場合にどんどん返済額は増え、実際には返済できないほどの金額に膨れ上がっているということも実際に起きています。
クレジットカードそのものは便利ですし、ポイントなどを利用することでお得に利用できますが、支払い方法についても知識をつけておかないと実質的な損をしてしますので、しっかり把握するようにしましょう🙆🏼♂️
退職するなら知っておいたほうがいい「健康保険」について。
どうもガブリです。
ここ1年で会社の退職を余儀なくされた方も多いかもしれません。
もしくは会社に支えてもらえることの限界を感じて独立した方や、フリーランスとして頑張っていくことを決めた方もいるかもしれません。
前向きなスタートであれば喜ばしいことですが、新しいことを始めるタイミングということで見落としてしまいがちなこともあります。
それが健康保険の手続き。
勤務先を退職して少しでも離職期間がある場合には、必ず健康保険の手続きを行わなければならないのですが、退職する機械というのはそう多くはないため見落としがちな手続きについて今日は書いていきたいと思います🖋
まずは現在の勤務先を退職した後、すぐに再就職しない場合、
・扶養
・任意継続被保険者制度
といった3種類の選択肢から何かを選ぶ必要があります。
それぞれが具体的にどのようなものなのか見てみましょう👀
・扶養
両親や配偶者などの家族が勤務先の健康保険に加入しているという場合、条件を満たすことができれば保険に加入している家族の“扶養”に入れることがあります。
その条件は家族が加入している健康保険によって違っていて、例えば家族が「協会けんぽ（全国健康保険協会）」に加入している場合、
・被保険者（保険に加入している家族）の3親等以内の家族
・年収が130万円未満
という条件があります。
つまり、同居している家族がいる場合で退職後すぐに働く先が見つからない場合などは条件に当てはまることがほとんどなため、家族の扶養に入ることを検討しても良いと思います。
扶養に入るための手続きについては健康保険組合の種類によって違いますが、家族が加入している健康保険組合に扶養に関する届出を提出するというのが一般的です。
・任意継続被保険者制度
先ほどの「扶養に入る」という選択をするためには条件の1つに「年収が130万円未満」というものがありましたが、それ以上の収入がある場合、家族の扶養に入ることはできません。
そんな時には「任意継続被保険者制度」を利用することを検討してみましょう。
任意継続被保険者制度とは、在職中に加入していた健康保険に退職後も加入し続けるというもので、退職後2年間は継続加入が可能です。
ちなみにこの制度を利用する場合、前職での被保険者期間が2ヶ月以上であることが必要なため、2ヶ月せずに離職してしまった場合は利用できません。
さらに退職日の翌日から20日以内に手続きをしないとこの制度の利用はで着ないため、在職中に加入していた健康保険組合に手続き方法を確認して、退職後すぐに手続きできるようにしておく必要があります。
ただ、この制度を利用した場合の保険料は退職する前に支払っていた保険料よりも高額になります。
なぜなら会社に勤めている時には保険料の半分を会社が支払ってくれていますが、退職後はそれを一人で支払わなければならないからです。
そのため、この後に記述する国民健康保険とどちらが自分にとって良いか検討してみましょう。
国民健康保険とは、市町村が運営する公的な健康保険制度であり、フリーランスの方やアルバイトの方などが加入する場合があります。
この制度の手続きについては最寄りの市役所で行うことになり、職場から送付される健康保険の「資格喪失証明書」というものを持参して窓口に向かいましょう。（期限は退職日の翌日から14日以内）
保険料については市役所の確認すれば教えてもらえるため、上記の任意継続被保険者制度と比べてどちらが自分に合っているか判断すると良いでしょう。
このように、基本自分自身で行う手続きがそれぞれあるため、忘れず手続きを済ませる必要があるというのがポイントです。
皆さんももしこれから離職期間が出てきそうだという場合には上記の件を振り返ってみましょう🙆🏼♂️
生命保険の種類を知っておこう。
どうもガブリです。
国民の多くが当たり前のように加入している「保険」。
しかしその割に複雑でわかりづらいというのも不思議な特徴です。
そこで今日は、これから生命保険に加入することを検討している方のためにざっくり大きく分けて「掛け捨て型」と「貯蓄型」っていうのがあるよっていう話をしていこうと思います。
まず生命保険というのは、たくさんの加入者が保険料として毎月や毎年、一定の金額を保険会社に支払うことで、仮に死亡してしまったり怪我をしてしまったりした場合におおよそ必要とされる金額を受け取れるという仕組みを持つものです。
このくらい簡単に説明すると、「じゃあ貯金とあまり変わらなくない？」と感じた方もいるかもしれませんが、例えば貯金の場合は「500万円欲しい」と思った場合、毎月5万円の貯金をすると約8年ちょっとで500万円を手に入れることができますが、保険の場合は「保険金が500万円」というものを契約すれば、仮に100万円しか支払っていない状況でも保険金が発生する事項に触れれば500万円を受け取ることが可能だという点において貯金とは違った性質を持っています。
つまり、貯金がたくさんあれば万が一の際にもそれで事足りますが、貯金などの資産があまりないよという場合には保険に加入しておくことで偶発的な事故などの発生に備えることができるのです。
そしてそんな生命保険の仕組みですが、冒頭にも書いた通り「掛け捨て型」と「貯蓄型」というものに大きく分かれ、加入時にどちらにするか決める必要があるため、事前に知っておく必要があります。
・掛け捨て型
掛け捨て型の生命保険は、契約期間中に定められた保険料を支払い、契約期間内に保険金支払い条件を満たす偶発事故が発生した場合に“限って”保険金が支払われるという保険です。
つまり偶発事故などが起こらなければ支払った保険料は戻ってくることはないということです。
・貯蓄型
貯蓄型の生命保険は、契約期間内に支払い条件を満たす偶発事故が発生した場合や契約期間を満了した場合に支払った保険料に対して見合った額の満期保険金というものを受け取ることができます。
つまり偶発的な事故が起こらなかった場合でも将来保険金として受け取れるので、貯金に似た性質であることから「貯蓄型」といわれています。
このように、一見すると貯蓄型の方が良い風に見えますが、掛け捨ての場合は「みんなで集めたお金で偶発事故に遭った人のために使おう」というものに比べて、貯蓄型は「自分の備えるお金は自分自身で備える」という性質を持つので、貯蓄型の方が掛け捨てに比べて月々や毎年の保険料は高く設定されています。
さらに貯蓄型の場合、決められた期間よりも早くにその貯蓄を取り崩そうとすると違約金というかたちで実際に積み立てた金額よりも少ない金額が戻ってくることになったりするため、一概に貯蓄型が良いとはいえません。
あくまで自分の財布や考え方に合った保険を選ぶべきなので、まずは上記の違いがあることを理解した上で保険屋さんとお話ししたり、ネット保険を見てみるようにしましょう🙆🏼♂️
